购房必读

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:27:39

签完购房合同后还能改名吗?
      常常会发生业主用自己的名字与开发商签订了商品房买卖合同,目前有些已经交房入住,有些还没有拿到钥匙,想把产权人改成子女的名字的情况.进行此类操作,要有个前提,已签合同者的子女必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况,一是商品房买卖合同未拿到产权处登记。这时只要同房产商协商,把合同注销,以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了,此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登记过,这就麻烦些了,如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在购房者子女的名下,这实质上是一种房产继承了。
      人们常说的“合同改名字”,严格来讲是不规范的。他建议购房者在签购房合同时,不妨在合同上同时写上自己和子女的名字,产权人写父或母名字,共有人写子女的名字,表示二人共同拥有这份产权。因此到最后子女就是第一继承人,产权可以全部落到子女身上(前提是子女是惟一的继承人),但同时作为惟一继承人的子女必须到时去产权处办手续,再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有,在产权证上标明各自所占的份额,可避免在产权继承时交纳全额的税费。

怎样理解购房合同中的“不可抗力”
      随着新的《商品房买卖合同》在房屋买卖中的运用，购房者与开发商在签订购房合同时协商的事项越来越多，同时也就愈重视合同中的条款。《商品房买卖合同》的第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人(开发商)在发生之日起多少日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议。对此，法律有明文规定，《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。
      “不可抗力”不是主观推定
      举一案例说明，1999年8月，某公司与某房地产开发公司签署了一份《内销商品房预售契约》，该契约除对房屋价格，付款方式等作出约定外，就交屋时间约定为“除不可抗力因素外，开发商应至迟于2000年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，公司有权利退房，并要求开发商支付违约金，赔偿损失。”可是到了2000年5月开发商仍未交房，某公司多次发函催促，开发商声称，不能如期交房是由于施工中遇到恶劣天气且进口原材料在海上运输中发生火灾，上述情况属于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫无结果的情况下，某公司委托律师起诉，请求解除购房契约，并要求开发商退回房款并赔偿损失。法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力；此外，对于房地产开发公司与原材料供应商而言，货物在海上运输中遭遇火灾，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为房地产开发公司与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与股份公司同房地产开发公司之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。最后法院判决解除某公司与房地产开发公司签订的购房契约；房地产开发公司双倍返还股份公司已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付股份公司购房款之利息；房地产开发公司承担全部诉讼费用。
      单方面条款不应免责
      由上述案例可以看出，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：
      1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
      2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这二种事件的情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。
      所以说，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义，对开发商和购房者来说是十分必要的。

关于购房合同的常见疑问
      ■ 业主为何不能持有购房合同的原件？
      购房者问：我们买房时签了那么多份合同，为什么没有一份是给我们的？开发商说，给银行的那份就是给我们的，银行拿去办贷款了，所以我们就没有了，即使给，也只能给一份合同的复印件我们。这种说法对吗？
律师解答：目前基本情况都是这样，这主要是银行在房产证办理抵押登记之前采取的风险保障措施。购房者若需要复印件，别忘了要求开发商在复印件上注明“与原件内容一致”，并盖章。
      ■ 购房合同签好后，开发商又要修改合同，这合理吗？
      购房者问：售楼人员在我签好了合同后提出修改合同的要求，理由是合同上写的面积与实际不符，要改大一点，还说如果不改，就不能在管理部门备案，不能办产权证，不能和银行办贷款。请问他们的要求合理吗？我能否同意修改合同？
      律师解答：售楼人员的说法纯属无稽之谈，他增大面积是为了自己的利益，房管部门备案时根本不会去审查合同的实质内容，贷款也不会受影响。合同签好了又要修改，需要购房者与开发商双方协商一致，如果你不同意修改，就不能修改。
      ■ 购房合同与订购协议不一致怎么办？
      购房者问：订购协议与购房合同的内容不一致，该以哪个为准？如果购房合同上写的是“套内建筑面积”，而订购协议上写的是“建筑面积”，将来会发生纠纷吗？
      律师解答：订购协议与购房合同一样具备法律效应。如果两者都已签订，一般以签订时间靠后的为准，也就是以购房合同为准；如果还没有签合同，而合同与协议的内容相距甚远，可以拒签合同，并以订购协议为据，追究开发商的违约责任。
      ■ 合同里没有附上户型图，这对吗？
      购房者问：我买的是期房，合同里没有附房子的尺寸图，只有一张整个楼层的平面图，其中标明了我买的是哪一户，我要求附上户型图，但被拒绝，我该签合同吗？
      律师解答：你的要求是合理的，但是目前，法律尚未明确规定合同里一定要附每家每户的户型图。合同是你和开发商协商一致的结果，如果你认为这个问题对你会产生很大影响，风险很大，你可以拒签。
      ■ 房子里有公共设施，当初合同里没有写明，可以要求赔偿吗？
      购房者问：我买的房子里有一些公共设施，主要是燃气的总阀门和楼顶的排水管道，这些设备在合同上并没有体现，买房时曾与开发商口头约定，室内没有设备中转层。请问我是否能要求开发商赔偿？如果开发商拒绝赔偿，我是否可以通过法律途径解决？希望有多大？
      律师解答：公共设施是整个物业的共用部分，归全体业主所有，如果其设计及安装符合国家有关法律的规定，合同事先又没有相关约定，一般不能要求赔偿。但如果它们严重妨碍了你的房间的使用功能，开发商又没有履行告知义务，可以索赔。
签购房合同前应做哪些准备
      在正式签订购房合同之前，一般而言，有以下几件事可以做：
      一、签约前多去几次售楼处。很多人在签了认购书后，就不再或很少去售楼处了，其实是不妥的。要知道，对自己买的房子了解越多，就越知道自己的需要，就能很清楚自己该如何签补充条款。
      二、把售楼人的承诺都记下来。和售楼人员交谈时，你是想到什么就问什么，一般都是你最关心的问题，可是，也很容易遗忘，总会有所缺漏，所以，记下来对以后签约很有帮助。
      三、要不厌其烦地请教律师。现在签约，一般会有律师在场，要尽量请教律师各种法律细节，一般而言，律师有责任客观地为你进行解答，所以，要充分把握自己的权利。
      四、回家平心静气逐条推敲合同条文。合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，要一份复印件，回家细读，考虑周详再签才是稳妥的。
      五、注意开发商填好的补充条款。现在的买卖合同，一般都有开发商加入的大量补充条款，往往都是对开发商有利的。购房者如有异议，可以选择更改；更改不成，双方又无法妥协，倒不如不签。

为什么说找个律师签购房合同好
      律师介入房地产交易市场，不仅为购房者提供了必要的法律服务、法律咨询和法律保障；而且更给购房者提供了购房的信心的保证。
      其一，有利于确保购房者的合法权益。律师熟悉法律条文，具有其专业上的优势，在购房过程中，律师可以就房屋买卖的有关问题从法律的角度为你提供意见，并代购房者审查购房合同文本和有关证件手续等。律师参与代理购房全过程，从购房一开始就为购房者把关，特别是为购房者把好购房合同关，从而有效地减少购房者的各种风险，确保购房者的合法权益。
   其二，有利于加快办理个人购房的抵押贷款的速度。律师具有专业的素质和丰富的办案经验，与开发商、房地产交易中心、公证、保险、银行等有关部门的接触较多，所以由律师办理个人购房和贷款等中介业务可收到事半功倍的效果。
      其三、有利于减少买卖双方纠纷，解除购房者过后可能遇到的烦恼。商品房投诉一直是商品投诉的重头，据中国消费者协会统计，1998年二季度商品房投诉明显上升，全国共收到房屋、建材投诉6404件，其中辽宁省增长了35%，商品房投诉集中反映在房屋质量、虚假广告、违约责任、面积不符、物业管理、合同欠规范等五个方面。购房者聘请律师把关，代理纠纷调解或者仲裁活动，解除了购房者买房所遇到的烦恼，省却了购房者的时间和精力。
      律师为购房者服务内容一般包括：1、审查开发商资格，看销售业绩和商品房销售许可证；2、按标准合同由律师代理买方同开发商谈判和签订购房合同；3、如需贷款，则代理一切抵押贷款手续；4、入住时律师协助买方验收质量，查看有无验收证明；5、代办房屋产权证等有关手续。
      购房者在选律师时一般要注意：1、挑经过工商行政管理局批准正式挂牌营业、业绩和口碑较好的律师事务所；2、挑选具有律师资格证书，对房地产业务比较熟悉并办理过购房代理业务的律师；3、事先同律师事务所订好代理服务的范围、内容、时限以及律师代办费，全部代理服务完成后再付款。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:28:03

如何在办理房屋交易手续时充分享受便利优惠
      房交会多为房管局主办,为了突出张现房交成果,吸引市民和参展商,以及外界注意,所以在房交会期间,房地产交易中心会提供种种诸如办理房屋产权交易手续等快捷便利服务,下面就此进行相关介绍.
      新房优惠认证开发商办
      房交会期间，一般可在房屋所在城市房地产交易中心负责办理《商品房买卖合同》房交会优惠政策认证手续。会后到市房地产交易中心办理《商品房买卖合同》登记备案，具体步骤如下：
      1、“房交会”期间，开发单位负责安排专门工作人员将与购房人签订的《商品房买卖合同》，到主、分会场房地产交易中心办事机构进行初步审核，加盖房交会购房认证章后，到财政部门办事处加盖“住房补助确认章”。
      2、由开发单位工作人员持一式三份《商品房买卖合同》（含已盖两章的《商品房买卖合同》）到市房地产交易中心备案部办理《商品房买卖合同》登记备案。
      二手房优惠认证自己办
      房交会期间，一般仅对二手房买卖提供优惠政策认证手续，具体程序是：
      1、二手房买卖合同认证：当事人须持房证、契税证、买方身份证、《房地产买卖合同》一份，到市、区交易部门设在房交会主、分会场的二手房买卖合同认证处及财政窗口，确认盖章。
      2、二手房转让登记受理：确认盖章后，只要要件齐全，双方当事人全部到场的，即可申请办理成交过户手续。
      抵押登记手续费可减半
      凡个人贷款购买住房，在房交会期间到会场或到沈阳市房地产交易中心抵押窗口办理抵押登记（备案）的，以“房地产抵押（备案）通知单”上接件日期为准，可享受减半收取抵押登记手续费的优惠政策。
      如何领取购房补助
      在购房人取得《房屋所有权证》后，购房人凭《房屋所有权证》、《个人购房领取补助通知单》、购房人身份证到办理《房屋所有权证》所在地的“个人购房补贴”窗口领取补助金。购房补贴按规定由房屋所有权人到场领取，所有权人因故不能到场的应出据公证委托书，委托他人领取。

三种购房合同不要签
      购房，最重要的环节是要与房屋开发商签订好合同，在签订合同时，如果不仔细阅读，在急于购房的同时，没把好合同关，难免就会上当受骗。针对目前房屋市场中出现的种
种侵犯消费者合法权益的合同，下列三种购房合同不要签。
      糊涂合同不要签
      签订合同前，应通过有关方面了解两方面的情况。第一，要对房屋的来源和建设过程作具体的了解，要认真检查商品房是否具备“五证”与“两书”，要实地考察商品房的周边环境、房屋结构、土建质量以及渗漏水情况。第二，要了解该合同在买房过程中所起的作用。
      根据有关法律、法规，房地产买卖必须办理下列手续：一是买卖双方签订房地产转让合同；二是在合同生效后向房地产交易管理部门提出过户申请；三是向房地产交易管理部门如实申报转让价格；四是经房地产交易管理部门进行过户审核；五是按照有关规定缴纳有关税费；六是有房地产登记机构按照有关规定办理房地产权利变更登记；七是在办理完上述手续后，有房地产管理部门核发过户单，双方办理了过户单。如果房屋开发商在合同中对上述情况遮遮盖盖，让买方不明白，这样的合同还是不签为好。
      无效合同不要签
      房屋合同必须符合有关法律、法规的规定，因为不符合法律规定的合同，在法律上是无效的。因此，一旦发现在合同中有下列行为的，买方不要签。
      一是房地产分离出卖。房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让，否则无效。二是产权为登记过户。房屋买卖合同所标的物所有权的转移，以买卖双方到房屋所在地的房地产管理部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效。三是产权主体有问题。出卖房屋的主体必须是该房的所有权人，非所有权出卖他人房屋的买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，同时需提供共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，起买卖行为无效。四是侵犯优先权购买。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权；房屋所有人出卖租赁房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，房屋买卖无效。五是单位违反规定购房。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的，需经县以上人民政府批准，单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。六是价格上有欺诈行为的。买卖双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后方才能成交，出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖合同无效。七是非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得买卖：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
      不平等合同不要签
      按照《合同法》的规定，合同双方当事人的法律地位平等。但在有些商品房合同中，有些开发商或代理商往往列出许多买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定。这种合同，不仅对买方极为不利，而且还属不平等合同。因此在签订购买商品房合同时，就必须做到双方违约责任的公平对等。否则，就不要签订。
      如有的开发商在合同中约定，商品房“实际面积和理论面积的误差不超过3％。”这一条明显对买方不利，实际面积总比理论面积要小，3％的误差可能使买方多付数千上万的冤枉钱。因此，这一条应改为“房屋的面积按实际面积计算。”这样，才算公平对等。
      再如有的开发商制定合同还规定：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方支付违约金，付款逾期30日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金。卖方交付房屋逾期360天，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金。”显然，该条款在时间上的约定，对双方的违约责任不对等。该条应改为：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期30日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金和房价款。”这样才算平等的合同。

签订明白合同应明确１０项事项
      （１）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；（２）总价款、付款方式、付款时间；（３）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；（４）商品房的销售方式（预售或现房销售）；（５）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任；（６）发生设计变更的约定；（７）关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；（８）物业管理方式及售后保修、维修责任；（９）合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式；（１０）违约责任。
购房合同细化约定避面积陷阱
      面积问题是近年来房地产纠纷的主要原因之一，如何签订面积条款也是很多购房者所关心的问题。
      新旧文本面积条款不同(标准示范文本)
      合同第四条是计价方式与价款条款，第五条是面积确认及面积差异处理条款。这两条相互独立又密切联系，即计价方式的选择关系到面积差异处理方式的选择，如在第四条中选择按套内建筑面积计价，则在面积差异处理条款中约定套内建筑面积的差异处理方式。
      2002年11月，北京市房管局对示范合同文本作了小的修改，除了增加“共有建筑分摊部位变更的约定”条款外，主要对面积差异处理方式的第五条作了修改，对按建筑面积方式计价情况下面积差异的处理作了新的规定。
      按照原文本，“建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积误差比超出3%时，买受人有权退房。”按照新文本，“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。”不过，新文本只在2003年2月1日后新申领销售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目中实行，而其他的项目仍然使用原文本，因此，目前两种文本在同时使用。
      新面积条款仍有漏洞
      但是，新面积条款并未完全解决面积问题，根据修改后的示范文本，对于面积差异的处理方式，除了当事人自行约定之外，文本提供了两种可供选择的方式，但如修改前一样，开发商一般不愿意使用按套内建筑面积的变化作为面积差异的处理方式。究其原因，在于新面积条款并未完全解决购房者所担心的面积问题：建筑面积和公摊面积增加而套内面积减少。
      如某套房屋预测面积为：建筑面积100平方米，其中套内建筑面积为90平方米，公摊面积为10平方米。而房屋交付时的实测面积为：建筑面积为103平方米，其中套内建筑面积为873平方米，公摊面积为157平方米。即使按照新文本，买方也无权提出退房，因为建筑面积和套内建筑面积的误差比均为3%。但明眼人一下就可以看出其中的不正常：套内建筑面积减少了3%，而公摊面积竟然增加了57%。
      细化约定减少纠纷
      房屋竣工后，面积出现差异是非常正常的，我想一般购房者也能理解。但同时，面积变化的表现形式也应该是多种多样的：可能是套内面积增加，也有可能是公摊面积增加，还有可能是其他情况，不同的工程应该不一样。但在实际操作中，往往表现的都是建筑面积和公摊面积增加而套内面积减少，这就不能仅仅用巧合来解释，新示范文本的修改也正是针对这种情况而进行的。应该说相对于原规定，新文本更多倾向于对购房者利益的保护。但是，如前分析，新文本仍不足以防止某种“巧合”情形的出现。
      作为购房者，在签订面积条款时，为防止该种情况的出现，除了采用示范文本中的套内建筑面积作为计价和面积差异处理的依据外，还可以自行约定下列方式。
      1.采用套内使用面积作为计价和结算。
      即在第四条中约定按套内使用面积计价，在第五条中约定套内使用面积出现差异的处理方式，如“套内使用面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内使用面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”
      2.采用建筑面积计价，采用建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异。
      如：“建筑面积、公摊面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、公摊面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买受人有权退房。”
      3.采用建筑面积计价，采用套内建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异。
      如：“套内建筑面积、公摊面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；套内建筑面积、公摊面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。”
      4.采用建筑面积计价，采用使用率（即套内建筑面积与建筑面积之比）方式处理面积差异。
      如：“使用率误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；使用率误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”
      通过合同中这些比较详细的约定，可以比较好地解决开发商和业主间出现的面积纠纷。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:28:41

怎么交定金？
      在选好房子、谈妥价格之后，您现在就要去签订认购书，并且交付一定额度的定金，定金一般在２０００元到２万元之间不等。定金多少算恰当，并无一定标准，视每个项目而定，而且双方也可以具体商定。
      如果您还在犹豫那么，您和开发商一定要在认购书上明确什么情况下，您有权要求终止协议，索回定金。此外，协议中还应包括的主要内容有：（１）认购物业；（２）房价、户型、面积、单价、总价等；（３）付款方式：一次性、分期、按揭；（４）认购条件：包括应注意事项、定金、签署正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等等。

购房付定金时有技巧
      对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同。那么，定金能否讨回就与购房者所签订的定购书有很大的关系。所以，购房者在付定金之前，应仔细检查开发商提供的、购房者在上面签字的定购书。
      如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该定购书签订之日起×日内到开发商处签订购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者在规定时间内未签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。
      此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。
      购房者在签约失败后欲讨回定金，在通过协商、调解的手段仍无法将定金讨回的情况下，最终只好起诉到法院，这是购房者最不想做又不得不为之的事。因此，购房者在签订购房合同时最好能请一位律师陪同签约。这样，可以避免万一在一些原则问题上与开发商争执不下导致签约失败后，再绞尽脑汁去要回定金。
什么是商业房贷什么是住房公积金贷款
      商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。
　　住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。

办理住房贷款需交多少零碎钱？
　　从商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表式。即：
　　个人住房贷款涉及的费用=评估费+律师费+保险费+抵押登记费。
　　上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。
　　①评估费：建行规定，新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费，利用公积金贷款的申请人需要支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按500元计收。用公积金贷款的商品房评估费收取标准为：20(含)万元以下的收1500元，20-50(含)万元的收2500元，50万元以上的收3500元，经济适用住房评估费为500元。工行要求：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农行二手房的评估费按4‰收取。
　　②律师费：除质押方式外，申请商业性贷款必须经过律师进行资信审查，并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元；办理公积金贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，公积金部分不收，商业贷款部分收。
　　③保险费：在公积金个人住房贷款中，采用抵押担保加购房综合保险的，必须购买房屋财产险和人身险，人身险视年龄、贷款额不同而定，房屋财产保险费=保险金额×0.8‰(钢筋混凝土结构)×保险期限。在商业贷款和组合贷款中，以抵押方式申贷的，需购买房屋财产险。
　　④抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费每平方米0.30元(建筑面积)。
　　⑤公证费：二手房贷款需公证，每件200元左右。
什么情况下可以提取住房公积金？
      《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
　　(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
　　(二)离休、退休的；
　　(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
　　(四)出境定居的；
　　(五)偿还购房贷款本息的；
　　(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
　　根据你提取公积金的原因提供相应的材料。

如何用住房公积金贷款最合算？
      能贷多少公积金要根据房屋性质、总价款、公积金月缴存额等来计算。商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95%或90%。
　　商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。

买二手房能做公积金贷款吗？
      能。以北京为例,办理时间以及手续如下，根据住房公积金管理中心规定，目前办二手房办公积金贷款除在试点单位12日办完外，其他仍需15个工作日。
　　据介绍，此次二手房公积金贷款手续的调整，是把以前必须在过户后才能办理的公积金审核手续提前到二手房买卖双方签订交易合同后。这样调整后，办理公积金审核与过户、抵押等程序同步进行，从而能够缩短二手房公积金贷款的办理时间。
　　另外，由于北京市住房贷款担保中心为贷款提供全程担保，放款手续也可以提前到办理抵押登记之前，因此卖方能够在双方交易过户后一周内获得房款，解决了过户后长期无法得到尾款的问题。
　　二手房公积金贷款审核流程
　　1.资格初审。由管理公积金缴纳人所在单位的公积金管理中心分支机构办理申请者资格初审，审查申请者是否符合6个月连续缴存或累计12个月缴存公积金，符合条件的填写申请表。
　　2.贷款资质审核。办理人将自己的有效申请表、身份证、户口本、首付款发票、购房合同的原件和复印件等证明交到相应的公积金管理中心，由公积金管理中心对申请者做贷款资质审核。
　　3.由评估机构对所购房屋进行评估并缴纳相关费用。
　　4.相关文件再交由住房担保中心进行审核。
　　5.公积金审核。
　　6.审核合格后办理房屋过户手续，拿到房产证。
　　7.公积金管理中心放款。
　　8.在住房担保中心办理抵押登记。

已还半年的商贷可转成公积金贷款吗？
      商业贷款转为公积金贷款的条件是：1、原商贷必须是在市资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。2、经原贷款的商业银行同意，符合央行关于个人住房贷款政策规定。符合上述要件才能办理商业贷款转为公积金贷款。

公积金贷款延误应交滞纳金吗？
      如果贷款延误的原因是由于借贷方的违约造成的，借贷方应当承担违约责任，否则，不应当承担违约责任。

向银行申请房屋按揭贷款有哪些程序
      主要有四个步骤，第一是申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：
　　* 有效身份证件；
　　* 婚姻状况证明；
　　* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。
　　第二是银行审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。
　　第三是签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：
　　* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；
　　* 办理公证、保险、抵(质)押登记等手续。
　　第四是发放贷款：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。
　　由于开发商会指定银行办理按揭，因此实际做贷时，所需时间不长，一般半天就够了。

银行对申请做按揭贷款的个人有什么要求
      一般来讲，您所购楼盘项目的开发商会指定一家或几家银行作为贷款银行。从申请条件来讲，银行要求所购楼宇应为楼盘封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼宇，应满足有关部门核发房地产权证的所有条件或房地产证已经办妥，并且应具有较好的地理位置和变现能力的商品房。同时，借款人须具有合法有效的身份证明；具有按期偿还贷款本息的能力及其收入证明；签定有购买住房的合同或预售合同；有我行认可的资产作为抵、质押，或有足够代偿能力的第三人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
　　从贷款额度和期限上讲，如果您买的是新建商品房，则：1、住房贷款借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 2、所购住房为一手楼时，贷款额度一般不超过购入价格的80%。住房贷款的期限一般最长不超过30年。
　　如果您购买的是二手房，该住房的已使用年限不得超过10年，并且已经办好房产证且房屋结构良好不存在任何纠纷或问题，最高贷款额度不得超过抵押物评估净值或购入价格两者中低者的70%。住房贷款的最长期限不超过20年。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:29:14

等额本金还款和等额本息还款哪个更合算
      等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
　　等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
　　建议先估算自己的经济收入，特别是对10年内的收入预期，如果看涨，可以等额本金还。如果不变或下跌可以等额本息还。
　　当然二者在还的总利息上也不同。目前银行做房贷时比较多用等额本息还款法。具体办时可以向银行提出要求，银行无权拒绝。

购房时应如何办理商品房贴息贷款？
      贴息贷款办理流程分为6步：
      1、购买房产：申请人与开发商(售房人)签署《商品房买卖合同》，缴纳首付款，并约定采用银行按揭贷款付款方式。
      2、咨询相关事宜：申请人向指定的律师事务所咨询具体事宜，了解银行的贷款规定和各项收费标准。
      3、申请贷款：申请人及配偶与律师见面，提交贷款所需资料，缴纳相关费用，并签署贷款相关法律文件。
      4、律师对申请人的资信及提交资料的真实性进行初审，并出具《法律意见书》。
      5、管理中心根据借款人资料审批给予借款人的贴息额度；担保中心确定是否为其提供担保；银行根据中心审批意见，审批通过后发放贷款。
      6、借款人按合同约定期限归还贷款本息(利息按照商贷利率计算)。
　　中国银行北京分行对申请人条件有5点限制：1、具有完全民事行为能力、具有稳定的职业和收入、具有偿还贷款本息能力的公民。2、贴息申请人已在管理中心连续6个月累计12个月，且目前正在缴纳住房公积金，同时贴息申请人需是个人住房贷款申请人本人或其配偶。3、已签署购买《商品房买卖合同》或购房协议。4、已支付不低于购房总价款20%的首付款证明。5、中国银行要求提供的其它文件或材料。

私企职员和个体经营者能办理按揭贷款？
      1、私企工作人员或个体经营者是可以办理按揭贷款的。
　　2、契税在办理房产证的时候交纳，公共维修基金应当在相关单位对你的房屋进行了面积实测以后再到相应的小区办交纳。

自由职业者可以申请住房按揭贷款吗？
      自由职业者可以申请住房按揭贷款,只是在住房按揭贷款中,贷款银行需要对借款人的资信状况进行审查,包括职业及收入核定.律师可以提供购房服务,具体收费请联系律师。

未婚男女能在婚前共同做按揭贷款买房？
      未婚男女可以在婚前共同做按揭贷款买房。但双方要签订一个协议，约定该房屋为双方共同所有，并明确双方的权属份额以及如何贷款、还贷等。
办按揭贷款的房子在离婚后能办过户吗？
      不能办理，但你们双方可以通过财产分割协议将将来的产权归属约定清楚，在办理房产证时将该协议及离婚证明一并提交产权登记部门，届时将房产证直接办理到你的名下。

住房贷款按揭十大疑问说分晓
      如今，银行的住房贷款品种日益丰富多彩，百姓购房的需求也与日俱增。但由于金融产品有很强的专业性，消费者在选择、使用时会经常碰到这样、那样的问题。究竟哪些住房金融服务能满足自己的特殊需求，哪些按揭品种最适合自己呢大多数消费者会感到很困惑。为了使您能熟练、合理地使用金融工具，我们编辑了10个与您关系最为密切的问题，请工商银行上海市分行的专家予以解答，希望这些能助您一臂之力。　　
　　买房时申请贷款合算吗　　
　　这个问题的答案是因人而异的，关键要看个人的投资渠道与投资水平。很多市民有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为，借款人可以把自己已有资金用作其他投资项目，只要能取得高于贷款利率的投资收益，就是合算的。您在买房时，最好先对自己的资产进行一下衡量，对预期收支进行测算。一些市民因不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，又想申请贷款装修新家或另有其他大额支出，这时再进行融资就很不划算。因为个人信用贷款要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为6.21%。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。
　　同时，买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行可以帮借款人对房地产项目作初步的调查和审查，这就为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，降低了购房人的风险。
　　哪一种个人住房贷款品种利率最低
　　目前个人金融产品中，个人住房公积金贷款的利率最低，1—5年的年利率为4.14%，6—30年的为4.59%。虽然公积金贷款利率最低，但并非人人可以申请，它要求申请人在申请贷款前必须累计缴存住房公积金满2年，连续缴存达6个月，并且公积金贷款最高额度为10万元，加上补充公积金的3万元，最高只可申请贷款13万元。
　　公积金贷款的额度是按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算的。因此，对于有补充公积金的个人来说，想申请补充公积金贷款额度的，在申请前千万不要动用，一旦提取过补充公积金的，就不再计算额度。除此之外，个人住房商业性贷款的利率是个人消费贷款中最低的，其1—5年的年利率为5.31%，6—30年为5.58%。
　　借款时如何选择还款方式
　　个人住房贷款还款方式目前基本上有两种，一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。就拿等额还款方式来说，采用此还款方式，在整个还款期的每个月，还款额将保持不变遇调整利率除外，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加，此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。
　　而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。应该说，这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
　　房产已经抵押，但仍需要资金、可否再抵押、再贷款可以。有的银行如建行称其为“加按”，有的银行如工行称其为个人家居组合贷款。向上海工行申请个人家居组合贷款，其个人家居组合贷款额与其未清偿的个人住房贷款本金之和最高不超过抵押物评估价的70%。也就是说，只要借款人的贷款余额不足7成，就可以将原房产再抵押获得家居组合贷款，而且家居组合贷款是以现金方式发放到借款人的存款账户，借款人可以将其用作装修住房、购置家具、家用电器等家居支出。当然申请个人家居组合贷款，必须是原工行的借款人，并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的房地产权证和有处分权人同意抵押的证明文件及原个人住房贷款的借款合同复印件，前往原贷款行即可申请贷款。
　　贷款未还清时转让房产，贷款是否可以随之转让
      可以。目前本市工行、建行、农行均有此业务，俗称“转按”、“转贷款”。在借款期间，借款人可以在房产转让的同时转让自己的贷款，即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人，只要其能通过贷款银行的审批。转贷款业务，解决了房地产三级市场交易的难题，方便了借款人的房地产转让，也降低了其房产转让的成本，减轻了压力，解决了借款人房地产转让时的后顾之忧。
　　将房子抵押能否申请贷款工行近期扩大了个人家居组合贷款品种的受理范围，对于拥有产权住房的个人来说，可以采取将自有产权住房抵押给工商银行的办法，获得贷款。贷款额度为抵押物评估价值的6成，期限最长为20年，利率为期限利率。个人家居组合贷款是以个人的自有房产作为抵押的个人融资新途径，并且，贷款是以现金方式发放的。
　　退休职工可以申请贷款吗
　　若向工行申请个人住房贷款，借款人的贷款期限可计算至70周岁，这就意味着退休职工可以申请期限为10年左右的贷款。工商银行是最近刚放宽对贷款最高年龄的限制的原来是65周岁。此举一方面扩大了贷款对象，另一方面将贷款期限延长，降低了广大工薪阶层的还贷压力，同时由此也增加了广大退休职工的可贷额度。
　　下岗了，还可以申请贷款吗　
　　若借款人暂时下岗了，或认为单位开具的收入证明不足以全面反映自己的偿债能力时，只要借款人在工商银行有定期存款，并且是在申请贷款前3个月存入的，就可去工行申请开列“存款证明书”，工行将其作为对借款人偿债能力综合考察的依据。借款人可贷款的额度为不超过按家庭月收入测算的最高可贷额与存款金额之和。当然，开列存款证明书的“存款起息日”需为证明开列日前3个月，存款资金冻结期也为3个月。对于那些在工行有存款的个人，由于在以前存入的资金办理提前还款利息要损失，借款人可以先申请贷款，待存款到期后，再办理部分提前还款或全部提前还款。
　　单位经济效益差，住房公积金缴存比例可否下调
　　目前,国内大中城市所有应参加住房公积金制度的单位和职工的住房公积金缴存比例都是统一的。1999年3月，国务院颁布了《管理条例》，明确了住房公积金缴存比例实行分地区指导、分类指导的原则。《管理条例》第十八条规定：“职工和单位的住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市可以适当提高缴存比例。”第二十条规定：“对于缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。”如上海根据国务院《管理条件》的规定精神，结合上海企业的实际情况，在确定1999年度住房公积金缴存比例时，也实行了分类指导的原则，即：凡经济效益较差，职工本人和单位执行各7%住房公积金缴存比例确有困难的企业，可以提出降低住房公积金缴存比例的申请。具体缴存比例原则上不低于各5%。企业申请降低住房公积金缴存比例的最长期限不得超过住房公积金的一个缴存年度。
　　申请降低住房公积金缴存比例的程序
　　首先，由企业法定代表人提出，并提交职工代表大会或者工会讨论通过无职代会或工会组织的，需向全体职工征求意见，须经职工本人同意。其次，企业要经主管区、县、局、控股集团公司批准，报市公积金管理中心备案；无主管区、县、局、控股集团公司的企业，需经市公积金管理中心审批。
　　企业在提出降低住房公积金缴存比例申请时，应向主管区、县、局、控股集团公司或者市公积金管理中心提供下列材料：
　　1.企业申请降低住房公积金缴存比例的报告。
　　2.由企业填写的《申请降低住房公积金缴存比例审批表》。
　　3.由同级财政财税专管员审核同意的单位上一年度财务决算报表。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:29:55

　住房公积金月缴存额如何计算
　　职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。职工住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。
　　单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。
　　职工住房公积金月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金月缴存额相加，即为该职工的住房公积金月应缴额。
质疑霸王部门按揭贷款房贷将花多少冤枉钱
      对于都市工资阶层来说，按揭贷款是其购房消费的主要途径和选择，但按揭过程中要交纳的各种费用是否合理合法，究竟有多少“冤枉”钱恐怕无人深究也无人知晓。还好，已经有人拿起法律武器与银行对簿公堂，或许我们需要更多的人向更多的“霸王”部门发起挑战，用法律手段保障自己的合法权益。
      向银行申请个人购房抵押贷款的市民都有这样的经历：签借款合同，必须要先交纳保险费、评估费、律师费等，而保险公司、评估公司等一连串机构都是银行找来的，借款人为顺利借款，毫无选择。一名采用按揭方式购房、同时又是执业15年的律师认为，银行此举侵犯了他的消费选择权和知情权，而与银行对簿公堂，要求退还费用。
      本人不由自主地想起2002年自己按揭买房时的情形：为了能尽快办好手续，所有办理程序全部按照银行的指示和要求按部就班，不敢有一丝懈怠，更不敢奢望对银行的做法提出置疑，至于说三道四和指手画脚就更甭想了。究其原因，关键在于我压根就没想到这光明正大的贷款，其中还会有什么猫腻？现在看来，我的确错了，而且至今也不知道自己为按揭究竟花了多少“冤枉”钱。
      在现实生活中，按揭贷款其实已成了一些都市工薪阶层买房消费的主要途径和选择，一些银行之所以能“一手遮天”操纵和迫使用户按照它们的要求办理各种手续，交纳各种费用，主要原因不外乎三方面：
      一是国家对办理按揭贷款手续缺乏相应的国家标准和明确规定。对于按揭贷款，有关主管部门没有给广大消费者出示一个具体、明确的规范、标准和程序，言简意赅地指出按揭贷款应办理那些手续，交纳那些费用，那些手续和费用双方可以协商选择，这样一来，银行方面为了减少贷款风险，确保贷款回收率，就从自身利益出发制定了一些规定和要求。在没有国家明文规定的情况下，无形中银行的制度和规定就顺理成章地上升到了“国家标准”的高度，消费者谁还敢有不同意见？除非他不想贷款。
      二是在按揭贷款中，银行处于强势地位，贷款者处于弱势地位，缺少平等对话的环境。尽管有些消费者在办理按揭贷款中，对有些规定和手续心存疑窦，但往往为了尽早办好手续，而不得不忍气吞声、委曲求全和任人摆布，无形中助长了银行的一些包办政策和霸王作风的畅通无阻。
      三是对国家按揭贷款政策缺乏应有的宣传力度。我相信对于大多数普通消费者来说，有关按揭贷款政策方面的知识，往往只停留在道听途说，或者是一知半解的水平上，而对一个不了解和掌握政策的消费者来说，在按揭贷款过程中，只能言听计从地按照银行的要求和标准办事，岂能越雷池一步？
   尽管本人在当年仅办理金额为14.7万元的贷款手续，其中交纳保险费、评估费、律师费、公证费、查案费等共计5159元，并不是一个大数目，但现在问题的关键不在于额外费用的多少，而在于收费合法与否。

公积金贷款买房公证如何办理
      一般情况下，贷款双方只要有一方在住房公积金管理中心正常缴存住房公积金一年以上，就可以到委托银行申请住房公积金贷款，贷款额最高为15万元。办理住房公积金贷款流程分为：贷款申请、贷款受理、银行初审、中心审批、签定合同、办理抵押登记、贷款发放和贷款偿还。申请住房公积金贷款应该提供的资料包括：住房公积金缴存证明、购房合同、不低于购房款30%的首付款收据、贷款人收入证明，另外如果是二手房贷款还需提供评估报告等。
　按规定，住房公积金贷款须办理具有强制执行效力的公证债权文书；如果是抵押贷款的，还需要办理抵押登记公证。办理此类公证，须提供身份证；担保债务的证明（如借款合同、还款协议等）；抵押物的权利证明，如房地产权证等；抵押合同文本；公证人员要求提交的其他证明材料。

申请贷款需提交哪些材料
      1.购房人需提供的资料：
      （1）有效身份证明、户口簿;（2）收入证明（除单位收入证明外，还可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明等）（见附件2）;（3）首付款凭证;（4）买卖双方签订的《房屋买卖合同》;（5）《二手房抵押贷款申请表》采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，还需提供房屋产权证明资料。
      2.售房人需提供的资料：
      （1）售房人（含共有人）身份证（2）所售房屋的产权证明文件（3）如房屋已出租，须提供租户放弃优先购买权的证明文件（4）售房人为法人的，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件（若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件）（5）所售房屋为涉案类房产的须提供法院函件，用于房产可拍卖确认采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，可以不提供售房人的资料。
      3.除上述资料外，还需提供银行规定的其他资料。
      申请人需与银行签署的文件（1）二手房抵押贷款申请表（2）《个人住房抵押借款合同》（3）《借款借据》（4）律师事务所提供的相关法律文件：包括共有人同意出售证明、承诺书、谈话记录等（5）《个人住房贷款房屋财产保险投保单》

买房还贷新技巧怎样贷款更划算
      拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月 17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？央行宣布从 3月 17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了 0.18个百分点。
      怎样贷款更划算
      央行的房贷新政策给了商业银行更多的自主权。在新政策颁布以后的几天里，各家银行总行都在紧张制定自己的应对措施，由于需要等候总行的通知，本市的房贷业务甚至一度处于暂停状态。现在各家银行都已制定了新的房贷利率表，房贷业务也已恢复正常。
      据了解，目前有的银行已决定实施下浮 10%的房贷利率，有的银行则根据申请贷款市民的具体情况、贷款楼盘的情况，以及同业竞争的状况等给不同的借款人不同的贷款利率。也就是说，现在市民到银行办理住房贷款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人则只能得到基准利率。新签订房贷合同的市民现在就已开始按照新的利率水平还贷，而 3月 17日前已经签订了房贷合同的市民则要从明年 1月 1日起执行新的贷款利率。
      新政策在事实上引起了住房贷款利率再度上涨。假设一位市民在银行办理了一笔 20万元公积金贷款、 10万元按揭贷款组成的总额为 30万元、贷款期限为 20年的组合贷款，以等额本息还款法偿还贷款。对于 20万元的公积金贷款部分，调整前的年利率为 4.23%，每月应偿还的贷款本息为 1236.34元，调整后的年利率为 4.41%，每月应偿还的贷款本息为 1255.60元，调整后比调整前每月要多还 19.26元。在整个还贷的 20年中，利率调整后公积金贷款部分要多还 4624.02元。
      对于10万元的按揭贷款部分，调整前的贷款年利率为 5.31%，每月应偿还的贷款本息为 677.20元，利率调整后，如果执行 6.12%的基准利率，每月应偿还的贷款本息为 723.37元，比调整前每月多还 46.17元；如果执行 5.508%的下浮利率，每月应偿还的贷款本息为 688.34元，比调整前每月多还 11.14元。在整个还贷的 20年中，如果执行基准利率，按揭贷款部分要多还 11080.96元；如果执行下浮 10%的利率，则要多还 2673.3元。也就是说，对于这笔总共 30万元的组合贷款，如果新政策实施后执行的是下浮 10%的利率，则每月要比以前多还 30.4元，总共要多还 7297.32元；如果执行的是基准利率，则每月要比以前多还 65.43元，总共要多还 15704.98元。
      央行在新房贷政策中还同时规定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。据了解，目前本市多数银行为市民办理新房按揭贷款时，仍然执行了首付款比例最低两成的政策。
      央行行长周小川指出，央行出台这项政策，有一个目的是引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。消费者应对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。
      怎样贷款更划算
      对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的问题。
      根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。那要怎样贷款才更划算呢？招行的理财专家对几个典型案例进行了点评，供准备贷款的[朋友参考。
      案例一
      刘先生今年 27岁，是一家 IT企业的“白领”。大学毕业以后，刘先生工作非常努力，现在在工作的 IT企业里已经“站稳了脚跟”，并且获得了相关专业技术职称和专业技能证书。刘先生在家是个独生子，父母都有自己的收入来源，因此刘先生的家庭负担比较轻。他与大学时的女友相处几年，准备结婚，要贷款购买的房屋就是结婚用的“新房”。
      银行人士指出，在审核贷款时，银行还要考察刘先生配偶的情况，比如是否有正式固定的职业等。如果她从事的是会计、护士或者超市主管等工作，就可以认为是有正式固定的职业。刘先生现在只有 20多岁，以后在工作单位提升的可能较大，而且收入水平一般也会逐渐涨高。在这种情况下，刘先生可以在买房时少付一些首付款，尽量多争取一些贷款，贷款年限也可以长一些，将还贷的压力放在后面。
      银行人士同时指出，并非所有 20多岁的年轻人都会被银行认为是提升机会多，或者收入曲线呈上升趋势。这个年龄段的市民一般都是刚参加工作不久，处于比较活跃的阶段，与 30多岁的市民相比， 20多岁的人“跳槽”的可能性更大。现在很多单位采用了“聘用”制度，“终身制”已经很少了。一些单位一个“聘期”在 3年左右，长的 5年，还有的单位对员工是“一年一聘”，这也给人才流动创造了条件。有些人“跳槽”可能是因为在原先的单位工作“不如意”，也有些人本来在原单位干得挺好，收入也不错，但为了获得更好的待遇，也选择了“跳槽”。“跳槽”以后，就可能遇到两种情况：一种情况是新单位的待遇的确比以前好了，市民的收入水平与以前相比有所提高；但也有可能由于新单位的效益下降，结果市民的收入水平还不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，还款就会比以前吃力，银行的贷款也就要面临更大的风险。因而并不是说所有 20多岁的市民都能获得高额度、长期限的住房贷款。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:30:25

案例二
      李先生今年 35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。
      银行人士分析，李先生这个年龄段的市民，一般已经工作多年，拥有了比较丰富的工作经验。因为现在很多单位在招聘员工时，都要求年龄在 35岁以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多岁的人小了很多。这个年龄段的人一般都已找到了比较合适的工作岗位，在单位工作比较踏实，因此收入的稳定性比较高。到 40岁左右的时候有希望获得提升，所以收入水平也有可能随之上升，但上升的空间已比较小。 30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。
      银行人士同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了 20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而放贷时也会仔细考虑。
      案例三
      张女士今年 50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。
      银行人士指出，张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行最多宽限到 60岁或 65岁。也就是说，张女士最多还能贷款 10年左右。
      张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。
      50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。也就是说，这个年龄段的市民贷款，要比年轻人贷款承受更大的还贷压力，所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。
楼盘买卖、按揭的一般流程
      1、卖方与担保公司签定赎楼担保协议，并做全权委托公证；2、买方向银行申请按揭贷款；3、银行向担保公司出具贷款承诺书；4、担保公司向银行出具担保函；5、银行放赎楼款到担保公司；6、担保公司放款赎楼；7、到国土局注销该房产的抵押；8、到国土局递件过户（关内30天，关外20天）；9、买卖双方到国土局交税费、买方领证；10、买方到国土局做抵押登记（15天）；11、银行放款到担保公司；12、担保公司还赎楼贷款并与业主结清款项；13、新业主开始供楼。

首付按揭贷款时间技巧
      由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据央行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
      另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少3万元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少3万元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
      另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
      此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
      贷款时间15到20年最恰当。一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16．6万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。
      延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54．73元，30年的贷款为每月还款53．93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414．8元，29年的利息负担是9046．04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。

转按揭注意事项多产权是否清晰放在首要位置
      通过建行推出的“转按揭”业务，大家可以轻而易举转让按揭贷款尚未还清的房产。据介绍，建行或其他银行的按揭客户在还款期间，如需出售所按揭的商品房，只要买家符合贷款条件，建行均可为买家续做按揭贷款业务，为卖房人提供赎楼款，从而解除卖房人事前筹集资金归还银行剩余贷款的困扰。这种业务就叫“转按揭”。
      据悉，在其他银行办理个人住房按揭贷款转移到建行，或因赠予、继承、夫妻离异等原因申请变更借款人，同样也能享受这种迅速、便捷的“转按揭”业务而且，“转按揭”手续和程序并不复杂。唐从松提醒说，在二手房进行“转按揭”，应注意以下一点：
      1、了解房屋产权是否清晰，是否有商品房产证，符合上市交易的条件。
      2、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力；并调查买方在其他银行有无欠款，还款信用度，如联系多期未还，一定要重新考虑其还款能力。
      3、房产有无法律纠纷，有没有被法院查封或有牵涉有诉讼案。
      4、要找好担保公司进行担保。建行有指定的担保公司，选择有实力、有专业度、内控严密、有经验的担保公司合作，才能确保交易的安全完成。
      5、选择专业、诚信的品牌中介进行交易，能保证业主和客户的利益，银行与这样的品牌大中介合作，也很放心。
      6、首期款不要先交付卖方。应该在银行的监管下将首期冻结，当房产安全顺利完成过户手续，银行才能将首期解冻，以确保买方的合法权益。

专家教你如何提前还贷
      提前还贷必须提前一个月向贷款银行提出申请，一年只有一次提前还贷的机会。一般有两种方式，一是通过公积金存储余额还贷，另一种是用自有资金提前还贷。如果用公积金存储余额还贷，必须先还公积金贷款，有余额时才可还商业性贷款。但是公积金贷款没有还清时，每年提取的公积金只能用于归还个人住房贷款，不得提取现金和用于其他事宜。按照规定，市民一年有两次提取公积金冲还贷款的机会。
      对于用自有资金提前还贷的方式，就不受公积金冲还贷款规定的约束。可以先还公积金，或先还商业性住房贷款，还可以一起还两种贷款。但是一般情况下，先提前还商业性贷款为佳。另外，提前还贷还款额必须为月还款额的6倍以上，不足一年提前还贷的，还要收取违约金。

个人住房贷款常识
      个人住房贷款是何种贷款？
个人住房贷款是指建设银行向购买自用住房的城镇居民发放的贷款。
      哪些人具备贷款条件？
      一、有合法的居留身份；二、有稳定的职业和收入；三、有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；五、有购买住房的合同或协议；六、提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30％的存款；若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件。七、贷款行规定的其他条件。
      什么情况下借款人须购买保险？
      当借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，须购买财产保险，可由贷款银行代办保险手续。财产险保费计算：保险费=保险费×千分之8×保险期限。
      个人住房贷款担保方式有哪些？
      个人住房贷款实行抵押贷款，质押贷款、保证贷款和保证加抵押贷款四种方式。
      什么是抵押贷款方式？
      抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押作而向借款人发放贷款的方式。
      什么是质押贷款方式？
      质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
      什么是保证贷款方式？
      保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：1.售房单位回购保证贷款方式；2.房地产开发公司全额全程保证贷款方式；3.企业法人的全额全程保证贷款方式；4.个人全额全程保证贷款方式。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:31:34

按揭没缴完可领出房产证
      按揭款没有缴完，房产证就只能由银行保管的局面渐渐改变。如果对房产证有特别需求，可提出申请并办理相关手续，就可提前从银行拿出房产证原件（包括二手房、一手房）。这项业务主要是为了方便部分办理户口、签证及小孩入学时要提供房产证明等人群，其他没有正当理由的概不接受。
　　一直以来，在申请贷款购房后，房产证原件都会由银行保管，直到缴完房款后才能从银行拿回。银行此举主要是为了避免贷款者拿房产证再次进行转卖和抵押贷款，从而给银行带来风险。
　　如何才能提前拿到房产证呢？据称，首先，市民要提出申请，并提供需要出国或办理小孩户口等问题的证据，经银行调查核实后，在房管部门再次登记后方能允许客户提前拿到房产证。
　　即使能够提前领到房产证，建议用完后归还银行，因为如果客户拿回房产证后未妥善保管导致遗失，在还清供款后去房管局办理涂销抵押时，手续将会比较麻烦。

小心以抵押房产证诈骗
      市民欢迎提前发还抵押房产证，不过按揭中介人士提醒市民──小心以抵押房产证诈骗
      各商业银行实行发还抵押房产证的新做法，这对广大办理按揭的业主来说，无疑是一件好事。不过，按揭中介机构就特别提醒市民：此做法出台后，容易被不良分子钻空子骗财，购房市民应该留心。
　　提前拿回房产证省却不少麻烦
   未供完楼就能取回房产证，大部分的贷款购房业主对此都表示欢迎。多位正在供楼的市民高兴地表示，会尽快到银行取回房产证，因为办理户口和小孩子读书都需要房产证原件，以前办理手续时要到银行申请拿复印件盖章证明，现在就免了不少麻烦。
　　买二手楼切记查册
      广大市民纷纷叫好之下，对商业银行不再扣起房产证的做法，就有按揭中介业内人士表示担心：未供完楼就能拿回房产证，容易让一些不良分子钻空子，以抵押了的房产证进行房屋买卖，骗取订金。按揭中介人士指出，现在通过大中介公司进行的二手房屋买卖，都要到房管局查册，确定房屋有没有被抵押，保证房屋的产权清晰。但在部分小型中介公司或者私人进行的交易，部分市民并不知道查册的重要性，常常看到房产证就轻易交付订金。如此一来，如果不良分子提供的是未供完楼银行就发回房产证原件，市民在二手房交易过程中，就很容易被不良分子借房产证骗取订金后溜之大吉。因此，按揭中介人士提醒购买二手楼的市民，无论是通过中介公司交易，还是私人进行交易，都必须到房管局对房屋进行查册，确保房屋产权清晰，以避免落入购房陷阱。另外，市民购房时还要留意看房产证上的“他项权情况”一栏，如果注明房屋已经被抵押了，就表示该房屋不能进行买卖了。

办理公积金住房贷款产权证归谁管？
      现在通过抵押用公积金贷款买房的家庭非常多，公积金贷款一般采取“抵押＋保险”的担保方式，因此产权证一办下来，开发商就按抵押合同把产权证送到银行收押了。很多人据此认为房子的产权证应该由银行保管，直到自己还清贷款。
      实际上，根据有关规定，尽管是做了抵押贷款，在办理抵押登记时，产权证也应该拿在贷款购房人自己的手中，银行应该持有的是《房屋他项权证》。现在办理抵押登记并不难，购房人只要按要求填写完申请表并和公积金住房抵押贷款经办银行的经办人一块儿到房屋所在地的房屋权属管理部门提出申请，并经房屋权属管理部门确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注明抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章后购房人就可取回房屋产权证。
开发商改变房屋内部设计业主如何维权？
      开发商交付的房屋与合同约定不符，则开发商已构成违约，即使合同未约定具体的违约责任，但不能免除开发商的违约责任，由此导致业主不收房导致逾期交房的责任应由开发商承担。

交房时房屋面积与合同不符怎么维权
      根据我国《合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同一旦签署生效，当事人则应当按照约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最佳收房流程
      核验业主材料
               ↓
      业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
               ↓
      交纳剩余房款
               ↓
      业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
               ↓
      业主做综合验收
               ↓
   业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
               ↓
   开发商与业主协商并达成书面协议
               ↓
   根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
               ↓
   业主签署《入住交接单》
　提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

新房入伙验收注意事项
   第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
　　1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
　　2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
　　3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
　　4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
　　5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
　　6)1只计算器---用于计算数据
　　7)1只水笔--用于签字
　　8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
　　9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
　　过程
　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
　　B、《住宅使用说明书》--可带走
　　C、《竣工验收备案表》
　　D、面积实测表
　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
　　验收房子
　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
　　提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
      提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
　　提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
　　提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:32:51

　提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
　　提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
　　提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
延期交房的违约金赔付标准是多少？
      当发生延期交房时，如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定可以请求增加赔付额。

收房日期如何计算？
      目前，虽无统一的物业管理规定，,但一般均规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
      出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。与房屋维修没有直接关系。

期房有什么收房条件？
      最基本的收房条件是：上水、下水、电、供暖、燃气、电梯能正常使用，公共绿地、公共道路、公共停车场及其他约定条件都完工并可使用。
      对小区的景观在签定购房合同时应该进行约定，现在只能与开发商进行协商。

业主看到竣工验收备案表就可以收房吗？
      目前大中城市已采用的竣工验收备案表。但绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。在广东已经立法,开发项目不经过综合验收是不能交付使用的,但多数的在这方面还有很大差距.综合验收在国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。所以房屋竣工后,购房人要求通过综合验收后再收房,就是希望对除了房屋本身外,也要求对开发商承诺的配套设施和公共设施通过验收.这里与有的开发商之间会产生一些矛盾。

办理入住手续时应注意哪些问题？
      主要应注意以下几点：
　　1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
　　2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
　　3、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
　　4、要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件；
　　5、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

收房时初装费到底该交哪些？
      在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称建设单位），应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“建设单位缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建设单位投资建设。”
      上述规定明确说明不论是“四源”主干线，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
      各种费用要明晰
      那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？已北京为例，根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
      因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话、有线电视等初装费都是错误的，如果购房合同中明示提供热水、门禁系统、宽带系统等设施，在交房时也不应就相关服务收取各种名义的“初装费”。即使房地产商拿出提供相关服务部门的通知，买房人也无需理会，因为按照政策，商业公司的规定未经政府物价管理部门批准，没有强制约束力。
      同时，建议所有准备买房的人，将来在签购房合同时，最好在合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时不必要的争执。

购房人收房时要不要交“测绘费”？
      经常听到一种说法，那就是购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，这张图是要钱的，每平方米0.3元，这是要购房人交的“测绘费”，这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，事实上按规定购房人要交不要交测量费呢？还是直接引用政府的文件更有说服力，北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格[2002]595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行，即：0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
      还有一种说法，各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收，据我所知这应该是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。
      当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。

收房时要注意房屋的保修期
      新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
      房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。
      国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
      (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限
      (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
      (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
      (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
      其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
      建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
      因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。

ctdxw · 发表于 2007-7-23 09:33:48

提前还贷三问
      距今年结束只有3个多月的时间了，按照大多数银行的规定，新的住房贷款利率将从明年的1月1日起开始执行。不过，由于银行办理提前还贷都需要提前申请，所以家住中华家园的张先生已经在开始为他的房贷琢磨了：他在银行办理了20年期35万元的住房贷款，因为最近利率不断上调，进一步加息的可能似乎也越来越大，而他手上又有些余钱，所以他很想进行提前还贷，但是又不知道哪种方式更适合自己。
　　你需要提前还吗？
　　前一段时间的加息和住房公积金提取，让很多市民纷纷涌入银行办理提前还贷，以减少利息支出。但提前还贷并非所有按揭购房者都适合，以下几种人就不适宜提前还贷：
　　一、选择了等额本息还款法且贷款年限所剩不多的市民，贷款计息前多后少，越到最后几年，所还款项中利息占比越少，而本金的比重越多，提前还贷意义不大；
　　二、提前还款能力勉强的市民，包括刚工作不久的年轻人，如果把闲钱甚至借来的钱用来还贷了，一旦出现大额开支情况，就可能无法应付；
　　三、近期有投资计划并善于投资的市民，在预估投资收益大于银行存款利率的情况下，不妨先将资金用于投资，而不要先急着还银行；
　　理财专业人士指出，8月19日央行将人民币贷款基准利率上调了27个基点，但对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。所以不适合提前还贷的市民不用着急，因为加息的幅度并不大；有能力的市民还贷则应“赶早不赶晚”，在供楼前期提出，不但少付利息还可以缩短还款期限。
　　你适合怎样还？
　　提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年内一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担就会减小。
　　据了解，目前在成都多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供市民选择。以张先生为例，他目前所剩贷款额为335180元，还款方式为等额本息法。按还款方式不同，张先生节省的利息也各不相同。
　　第一种，全部提前还款，即把剩余的全部贷款一次性还清 (不用还利息，但已付的利息不退)，还贷后不再有利息支出。
　　第二种，部分提前还款（10万元），剩余的贷款：缩短还款年限，月还款额基本不变。经计算，贷款期限将缩短为10年零6个月，提前还款后总共还需支付利息81000元。
　　第三种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，还款期限保持不变。经计算，月供减少为1682元，还需支付利息158494元。
　　第四种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，同时缩短还款期限。经计算，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，还需支付利息117804元。
　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，月供增加，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，还需支付利息75470元。
　　显而易见，以上五种方式按照省钱从多到少排列依次为：一次性付清，月供增加、期限缩短，月供不变、期限缩短，月供减少、期限缩短，月供减少、期限不变。
　　民生银行成都分行个贷管理部的相关人士表示，由于每个银行执行的利率档期不一样，执行新利率的时间也不相同，加上每个贷款人自身状况和信用等级的差异，所以，市民在提前还贷时会出现“因人而异”、“因行而异”的情况。该人士建议，市民可备齐相关资料，到贷款银行，让专业人士为自己量体裁衣地规划最适合的提前还贷方式。
　　专家提示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其他自有资金，在组合贷款中，完全可以从省钱的角度先用来还商业贷款。
　　还有什么忘了吗？
　　部分提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议。
　　因各银行及其分支行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民应当积极向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及现在的良好收入证明等，以尽可能在剩余贷款中取得银行最优惠的房贷利率。
　　对于剩余贷款，现在银行一般都提供了多种还款方式，可根据剩余款项的额度和市民的现状，与银行重新约定更适合的还款法。如果贷款行推出了房贷循环授信业务，有投资意向或其他资金需求的市民最好申请，便于以后需要时能更快捷、更划算地取得银行贷款。
　　温馨提醒不要忘了退保
　　大多数市民在当初办理按揭贷款时都是缴纳了保险金的。对于一次性付清贷款后需要到保险公司退保这一点，市民大都知道，但很多人并不清楚在缩短了贷款期限后，也应该向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
　　还清贷款后及时办理抵押注销
　　贷款虽然还清了，但房产仍在产权部门备案，如不及时办理会有很多意想不到的麻烦。办理注销需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证。

收房如果不请律师会被开发商拒绝吗
   业主可以自己组织集体收房，律师的作用在于能提供专业的法律意见和行业经验，在集体收房中律师能起到很重要的作用。

业主收房的时候一定要交契税吗？
      开发商要求业主先交物业、取暖、有线电视费等才给业主钥匙的行为，如果没有合同的约定，业主可以拒绝收房，由此导致的延期交房责任需由开发商承担。

dxpdxp · 发表于 2007-11-13 14:56:45

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